Sábado 18 de noviembre de 2017 UF: 26.574,00

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Sernac financiero y su impacto en la solicitud del crédito hipotecario

Sernac financiero y su impacto en la solicitud del crédito hipotecario

Antes era el banco la entidad que seleccionaba la empresa tasadora de la propiedad por la que pedía el préstamo. Ahora el cliente elige.



La nueva ley que entró en vigencia en marzo último, le otorga a usted la responsabilidad de escoger la empresa tasadora cuando solicite su crédito hipotecario. Antes era el banco quien la seleccionaba para valorar la propiedad por la que pedía el préstamo.

Una vez realizado el servicio, recibirá en sus manos el informe con la tasación y si ve algún error que le afecte económicamente o tiene alguna queja, el banco como siempre, atenderá sus descargos y ante una respuesta no satisfactoria podrá acudir al Sernac.

De la tasación depende el monto del crédito

Esta nueva garantía para el cliente viene precedida de una decisión que tomó libremente cuando escogió a la empresa para que le hiciera el servicio de valoración. Por lo tanto, la misión ahora como consumidor es informarse para tomar la mejor decisión y evitar trámites anexos a los de la solicitud del crédito. El valor de tasación del inmueble es clave para definir el monto de dinero que el banco financiará.

Cómo elegir a un buen tasador inmobiliario

La tasación para el proceso de solicitud del crédito hipotecario (casa, departamento, terreno, industria, negocio u oficina) debe ser realizada por un profesional titulado competente, que pertenezca a una empresa que asegure un procedimiento y aplicación de normativa adecuada.

Una empresa tasadora seria debe informar de la metodología sobre la cual obtuvo el valor del inmueble, por ejemplo, si utilizó los IVS International Valuations Standards o Normas Internacionales de Valoración ante la ausencia de normas locales.

También debe narrar y advertir tanto al cliente como a la institución financiera todas las particularidades del inmueble y del sector en que éste se ubica, de modo que la toma de decisiones sea la adecuada.

Las empresas tasadoras tienen la obligación ética de tomar los resguardos correspondientes y aislar lo que es el valor real de una propiedad de los factores especulativos.

Chile es uno de los pocos países en que no existe regulación alguna en el mercado de la valoración inmobiliaria (tasación).

Al menos la nueva ley traspasa al cliente la opción de elegir dentro de las opciones que le ofrecerá el banco.

En qué otros aspectos fijarse para confiar en una buena Tasación

Los aspectos legales que podrían afectar la propiedad, como la situación municipal del inmueble, si está regularizada la edificación o si está afecta a alguna expropiación, en cuyo caso el valor a considerar por la institución financiera puede ser distinto al valor comercial informado por la tasación

Cuánto vale el servicio de la Tasación

El honorario promedio de un informe de tasación con fines hipotecarios es de 2,5 a 3,0 UF (US$ 113 a US$ 135); sin embargo en otros países este promedio es de aproximadamente US$ 200 a US$ 250.

Muchos solicitantes a crédito no conocen sus derechos

Así lo demostró una encuesta realizada por Valuaciones S.A a solicitantes de crédito hipotecario para determinar si tenían conocimiento de esta nueva disposición, y encontró resultados muy llamativos. Un 82% de los encuestados no estaba familiarizado con el artículo 1 letra D de la nueva ley, en donde se les da la opción de elegir a la empresa tasadora. Y el 76% no sabía que debía tasar la propiedad como objeto de la garantía.

¿Por qué el valor del inmueble que queremos comprar es garantía?

Cuando una institución financiera otorga un crédito para comprar un inmueble a largo plazo, el banco constituye como garantía real el bien raíz que está financiando en favor de él. Así garantiza el cumplimiento de las obligaciones del comprador.

Por esta razón el monto del crédito al que se postula depende, en gran parte, del valor comercial que tenga el inmueble ofrecido en garantía, debido a que dicho valor respalda al monto del crédito. Pero de ninguna forma el crédito debe ser mayor al valor del bien que garantiza este crédito.

¿Cómo sabemos el valor real del inmueble?

La tasación representa el monto razonable en que cualquier persona, en un mercado eficiente (transparente, sin imperfecciones y mucha información) estaría dispuesta a vender o comprar el bien objeto de la garantía.

Una política generalizada de financiamiento en la banca, respecto de los bienes en garantía, es financiar un porcentaje (fijado por la política de crédito de la institución financiera) del monto menor entre el precio fijado y el valor de la garantía. La diferencia entre el precio y el valor radica en que el primero es un acuerdo entre dos partes para traspasar el dominio de un bien, en cambio el valor es una estimación que debe cumplir con varios supuestos (entre ellos que exista eficiencia en el mercado de análisis). En la medida que los mercados son más profundos y eficientes, el precio debiese tender a igualar el valor del bien.

Ejemplo práctico para entender una tasación

Suponga que una misma propiedad se ha venido vendiendo todos los meses en UF2.000 desde hace 5 años a diferentes personas. Lo más probable es que tenga un valor hoy muy cercano a UF2.000. Sin embargo, usted puede tener otro tipo de motivaciones (no cuantificables fácilmente) para comprar esta propiedad, como que vivió su infancia ahí, por lo tanto está dispuesto a pagar un precio de UF2.500. En este caso el valor será de UF2.000 y el precio de UF2.500.

Si el banco financia el 75%, entonces se evaluará un crédito por un monto de UF1.500 (que es UF2.000 x 75%, debido a que es el menor entre el valor y el precio).

Para la gran mayoría de las personas la vivienda representa la compra más importante de su vida. Y gran parte del financiamiento para adquirirla depende de la tasación inmobiliaria. Así también para el inversionista es relevante, porque tiene impacto en el negocio de su patrimonio.