Sábado 18 de noviembre de 2017 UF: 26.574,00

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Volver ROMPER LA PROMESA NO ES FÁCIL

ROMPER LA PROMESA NO ES FÁCIL

No siempre cuando se compra o se vende una propiedad las cosas salen fluidas. A veces una de las partes tiene problemas, e impide que la otra pueda cumplir con el propósito perseguido por la transacción.

Casos emblemáticos los representan los atrasos de los trámites del crédito hipotecario o la demora de los estudios de títulos. De allí la relevancia que tienen las promesas de compraventa. 

"Estos documentos son contratos por los cuales las partes convienen en llevar a cabo otro contrato, el de la compraventa misma, ya que no se puede realizar en ese momento, sino que en un futuro convenido. Están reglamentados por el Código Civil y requieren que se cumplan varios requisitos.

Según Juan Carlos Valdivia Germain, abogado y corredor de Propiedades Acop CNSI, una vez finiquitado este acto, no se puede dar marcha atrás, a no ser que el promitente comprador y el vendedor así lo deseen de común acuerdo. 

"Es importante, antes de partir, saber que la promesa debe hacerse por escrito; que lo prometido en el contrato sea factible legalmente (no se pueden vender propiedades de bien público ni monumentos o bienes raíces afectos a expropiación), y establecer los plazos y las fechas de la celebración definitiva de la compraventa misma; si no, la promesa no tiene validez".

Este contrato previo debe contener todas las cláusulas necesarias para hacer factible la escritura pública del inmueble y su respectiva inscripción en el Conservador de Bienes Raíces para que el futuro adquirente obtenga el dominio de la propiedad.

La promesa se puede llevar a cabo a través de una escritura privada sin que intervenga un notario; salvo en el caso de las transacciones de compra en verde, en que sí se requiere de su autorización. En cambio, cuando se lleva a cabo el contrato del acto de compraventa mismo, para que sea válido, es imprescindible hacerlo mediante una escritura pública con la intervención directa de un notario.

Los plazos

Explica Juan Carlos Valdivia que la promesa se puede romper cuando una de las partes no cumple con lo pactado. "En este caso, la persona afectada puede obligar a que el individuo que está en falta cumpla con lo estipulado en el contrato".

También está la posibilidad de exigirle indemnización por los daños y perjuicios resultantes de la infracción. "Por ejemplo, si el promitente comprador debe seguir pagando arriendo porque no se le entregó la propiedad en el tiempo acordado. Y en el caso de que el bien raíz en cuestión tenga destino comercial, se puede llegar a cobrar incluso lucro cesante".

Una vez determinados en el contrato los plazos, no se pueden modificar. Por eso es de suma importancia dejar constancia en el escrito de que en caso de inconvenientes, está la posibilidad de acordar otras fechas para la escrituración.

Respecto del incumplimiento de la promesa, si no ha existido dolo o engaño por parte del deudor, la persona en falta sólo es responsable de los perjuicios que se previeron o pudieron preverse al tiempo del contrato; pero si lo hay, ésta debe hacerse cargo de todos los perjuicios que fueron una consecuencia directa del incumplimiento.

Dice el abogado que las promesas de compraventa son muy buenas para contratos de mediano y largo plazo. "Pero para los proyectados en el corto plazo, se aconseja un cierre de negocios a través de un corredor, ya que las personas se ahorran trámites engorrosos que si no se cumplen invalidan la transacción".